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二手房产权知识

【导语】:您不得不知道的二手房产权知识

  房屋产权一般可分为几种?有什么区分?

  产权一共分三种,可以简单以权证的颜色区分,性质区别如下:

  红色——集体所有土地上建造的房屋。其受到流通性限制:只允许在同一个集体组织成员之间交易。

  黄色——以划拨方式取得土地上建造的房屋。如欲进入流通市场,必须全额补足地价。

  绿色——完全产权。分成无任何附加权属、无抵押(可顺畅流通);以及有抵押(即有贷款),必须先行注销抵押权,方可进入流通两种情况。

  除了买卖,常见的产权转让形式有哪些?需要交纳哪些税费?

  目前市场上最常见也是最主流的转让形式就是“买卖”,其次为“赠予”和“继承”。

  1、赠予。有些买卖双方为了“合理避税”,会采用“实为交易,虚为赠予”的方式,殊不知,在赠与行为中,营业税、个人所得税、契税三大项是“一个也不能少”的。只是因为没有明确的“税基”(价格),将由房地产交易中心依照流程对房屋进行评估,从而予以确定。其中其实就牵涉到“强制评估价”与“实际交易价”一场“暗战”,谁输谁赢还难以断言。何况,这样无疑将冒着买家由此拒付房款的巨大风险,想投机取巧的交易双方还是谨慎为上!

  2、继承。继承的条件很单一:被继承人死亡。如有遗嘱(或遗赠,区别为继承者是否为直系亲属),就遵从遗嘱(遗赠);没有则依照法定继承原则进行,继承不需要缴税,仅需要承担权证登记费、图纸费等少量费用。

  产权属子女的有哪些弊,孩子购房是否会遭到“二次置业”的房贷政策?

  产权属子女可分以下三种情况:

  1、如子女尚未成年,该套房无论是否有贷款,或者是否其作为单独的产权人(只能一次性付款,父/母以监护人名义代为签定合同),都对其今后“第二套”没有任何影响。

  2、成年子女,单独作为产权人,有贷款,则肯定在目前公布的“第二套”范围内。

  3、成年子女与父母共同买房,父母为主贷人;则必须等到上海的细则出台来明确:到底“第二套”是以“人”还是“户”为界定,才能予以判断。

  产权共有关系分哪几种?如何确认?一旦发生纠纷有哪些法律依据得以解决?

  产权的共有关系,分为“共同共有”和“按份共有”两种。前者除另有其他协议外,就是按人数等比例均分产权(特指针对房屋产权处分后的对价,如房款的等比例分享);后者则类似我们常说的“三七开”,以两个或两个以上产权人在买入时,自行予以确定份额。前者因而在分配收益处分时都相对简单,后者则有几点需要注意:

  1,在向房地产交易中心提交产权过户材料时,必须附加按份共有的材料,以使得产权证上得以明晰个人份额;或者通过事先协议进行界定,协议必须同时写明出资、风险和收益比例等,否则也将被推断为依照“共同共有”的方式来计算收益。——这就是最容易产生纠纷的地方之一。

  2,按份共有的房屋,按照规定不能享有贷款。

  -  如果遗产税开征,如何才能真正地规避?

  按照现行法律规定,只需以按份共有的方式购房,让孩子占98%,父母各占1%,就能规避98%的遗产税;关键要是这样就必须一次性付款。在此要特别提醒的是,一定要在产权证上注明按份共有比例,方能“合理避税”。很多父母为有备无患,就把孩子作为共同共有的产权人之一。实际上,这样的做法只让你规避了属于孩子的那一份,相当于三分之一的遗产税,而夫妻双方占三分之二的产权如要由孩子继承,仍必须支付相应的“遗产税”——当然前提是该税种届时已经开征,这一点大部分人的认识是有误区的。

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